| |
|
| 目前位置 ： 首頁
> 永然文化出版
| |
|
|
解讀法院拍賣公告
2010/05/04
|
作者：
李永然．張宜琪
法院拍賣不動產之狀況，都會清楚地記載在公告上，但缺乏經驗的人，有時會無法解讀。因此，如何解讀拍賣公告上之重要事項，例如最低價額、點不點交……等，都是一門學問。
解讀重要事項如下：
一、拍賣之最低價額：
執行法院依《強制執行法》第80條核定不動產拍賣最低價額。如係拍賣建築物及其基地，應於公告內載明拍賣最低之總價額，並附記建築物及其基地之各別最低價額；數宗不動產合併拍賣時，亦同。如果拍賣時，全場應買人所出的價額無一達到這項底價時，則依同法第91條第1項的規定，除由在場的債權人承受外，即應再行定期拍賣。而最低額，係鑑價後由法官核定之。法官核定最低拍賣底價，通常是低於市價的一成至二成。不過，拍賣的不動產，如果確實因所在地區商業日趨興盛或有其他無形的價值（例如有重大的交通建設即將完成），而鑑價人員未將之估定在內者，法官在核定底價時，得予以酌量提高；必要時，法官也會親赴現場勘驗，了解不動產的內部裝潢、設備及周遭環境，作為核定底價的參考。
另《辦理強制執行事件應行注意事項》第42則亦規定有關鑑價人員估價及法院核定底價所應遵守之事項，茲分述如下供作參考：
1.鑑價人估價時，宜就不動產是否出租、是否被第三人占用等情形分別估價。其估定之不動產價額與市價不相當時，執行法院得參考其他資料核定拍賣最低價額。
2.查封房屋之實際構造與登記簿記載不符時，仍應按實際構造情形鑑定拍賣。
3.土地或建築物設定抵押權後，抵押人於土地上營造建築物或於原建築物再行擴建或增建者，除應認為抵押物之從物因添附而為抵押物之一部者外，執行法院於必要時得就原設定抵押權部分及其營造、擴建或增建部分別估定價格，並核定其拍賣最低價額後一併拍賣之。但抵押權人就營造、擴建或增建部分，無優先受償之權。
4.債務人於不動產設定抵押權後，就同一不動產上設定負擔或予出租者，執行法院應命鑑定人就無負擔或未出租之價額與有負擔或出租之價額，分別估定。
5.核定底價應儘量與市價相當，且於核定前應使債權人、債務人就鑑定價格表示意見，俾作為核定最低價額之參考。
6.不動產數量龐大，價值不易確定，而各縣市地政、工務機關鑑定之價額與市價顯不相當者，必要時得囑託信用卓著之法人或團體為鑑定，以期鑑價與市價相當，但不得刻意指定特定鑑定人，索取高額鑑價費。
7.不動產如確因地區日趨繁榮、商業日趨興盛或存有其他無形之價值，而鑑定人未將之估定在內者，執行法官核定最低價額時，得酌量提高。必要時宜赴現場勘驗，了解不動產內部裝潢、設備及環境四周，以為核定底價之參考，避免不當提高或壓低拍賣底價。
法官核定底價，如有違背上開規定的，債權（務）人均得依同法第12條規定聲明異議。
二、房地產之狀況及有無點交之記載事項：
按房地產之實際狀況及是否點交，都是公告上應載明的事項。另依《辦理強制執行事件應行注意事項》第43則第4、5、6款規定，對於點不點交及設定負擔之狀況，均應公告，茲節錄如下：「𡛼拍賣之不動產，查封時為債務人或其占有輔助人占有者，應於拍賣公告載明拍定後可以點交。如查封時為第三人占有，依法不能點交者，則應詳載其占有之原因及依法不能點交之事由，不得記載『占有使用情形不明，拍定後不點交』之類似字樣。𣄃拍賣債務人之不動產應有部分時，應於拍賣公告載明其現在占有狀況及拍定後依債務人現實占有部分為點交。如依法不能點交時，亦應詳記其原因事由，不得僅記載『拍賣不動產應有部分，拍定後不點交』之類似字樣。𡠪拍賣之不動產已有負擔，或債務人之權利受有限制，或他人對之有優先承買權利等情形，亦應於拍賣公告載明。」
此外，《辦理強制執行事件應行注意事項》第57則第2款有如下之規定：「拍賣之不動產可否點交，以查封時之占有狀態為準，苟查封時不動產為債務人占有，執行法院於拍定後即應依法嚴格執行點交，不因事後債務人將不動產移轉予第三人占有而受影響。」另第4款亦規定：「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上設定地上權或其他權利或出租於第三人，因而價值減少，致其抵押權所擔保之債權不能受滿足之清償者，執行法院得依聲請或依職權除去後拍賣之。」
因為點交係以查封時之占有狀態為準，故應買人對查封時之房地產狀況，例如內部裝潢、占有人、占有狀況，均應詳細閱覽查封筆錄，否則光從拍賣公告上之記載，仍難得知詳情，一旦買下來，若與自己原先期待者大不相同，自身權益即會嚴重受損。 
|
| |
|
|
|
| | | | | | | |
